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杠杆率居高不下配股4亿为还债 正商实业为何仍140亿翻倍拿地

摘要:继2019年业绩飘红后,河南房企正商实业信心满满,2020年在土地储备上计划投入140亿元拿地,其中逾70亿用于旧改,不过,与同期相比,拿地金额上涨近4倍,负债高企的正商实业未来该如何扩张前进?


《投资者网》郑小琳

继2019年业绩飘红后,河南房企正商实业信心满满,2020年在土地储备上计划投入140亿元拿地,其中逾70亿用于旧改,不过,与同期相比,拿地金额上涨近4倍,负债高企的正商实业未来该如何扩张前进?

对于2019年河南房企正商实业有限公司(下称“正商实业”,00185.HK)的业绩突出,其财务总监兼公司秘书郭柏成,在今年4月3日的业绩会上略带激动说道:“2019年的业绩是集团自2015年从事房地产业务以来交出的第一张最亮眼的成绩单。”

顺荣股份配资财报显示,2019年,正商实业收入88.87亿元,同比增长约1378%,公司拥有人应占溢利约为11.52亿元,同比增长约3742%。而除了业绩大增,正商实业明显的土储不足、配股融资还债等也成为大家关注的话题。

2020年5月8日,第三次配股融资的正商实业,拟计划将九成款项用于偿还贷款,剩余10%拟用于一般营运资金。

顺荣股份配资那么当下,尤其在整体债券市场相对宽松的大环境下,正商实业为何选择配股融资?配股融资还债操作背后有哪些利弊?同时,正商实业今年预投140亿元,在企业制定扩张策略的同时,将如何平衡扩张中出现的负债问题? 针对上述投资者者关注的问题,《投资者网》致电正商实业传讯部门,至今未得到回复。

配股融资“双刃剑”

5月8日,正商实业发布公告,拟以配售价每股配售股份0.33港元向不少于六名承配人配售新股最多不超12.35亿股,配售事项的最高所得款项总额估计约为4.011亿港元,其中90%拟用于贷款偿还及10%拟用于一般营运资金。

顺荣股份配资实际上,这是正商实业自2015年借壳上市以来,进行的第三次配股融资。公开资料显示,第一次配售发生在2016年5月,尚未更名的正恒国际向8名认购人配售约7.95亿新股,筹资1.59亿港元;第二次配售发生在2019年5月,正商实业向股东配售41.18亿新股,占扩大后股本约40%,筹资15.65亿港元,而第三次就是今年5月8日。

2020年,受新冠肺炎疫情影响,房企一季度的资金运营承受较大压力,但与此同时,国内债券市场环境相对宽松,房企融资成本略有下降。据Wind数据显示,2020 年 4 月,房企信用债融资规模 1081.9 亿元,环比增加 6.4%,同比增加 74.9%,4 月份房企信用债平均票面利率为 3.91%,也环比下降 0.22 %。

而在融资环境放松、利率下降的大环境下,正商实业为何选择配股的方式进行融资?此举对公司发展有何利弊?

顺荣股份配资“鉴于目前市况,配售事项筹集额外资本以偿还于本年底期间借款,改善流动资金和资产负债比率,并认为不会有额外利息负担。”正商实业对此表示。

顺荣股份配资“利率下降开启宽松融资的环境,当前各类资金总体上会逐渐宽松,对于企业的融资是具有积极意义的,通过此类配股的做法,很大程度上能够带动企业融资的改善,而且本身也不会带动太多的负债数据上升,所以某种程度上类似配股融资做法较好。当然这也会稀释股权,而且企业要防范销售业绩降温的风险,这对于融资计划是有冲击的。” 知名地产分析师严跃进向《投资者网》表示。

另外,一位地产领域的人士指出,配股融资得从两方面分析,首先原股东层面,一般是不欢迎的,主要在于当配股实施后,股票除权、股价下跌,若原股东不参加配股,将需要承担市值下降的损失;但对于大股东而言,配股融资长期来看,或更受益。正商实业母公司正商集团近几年一直有意向正商实业注入资产,配股后可加快进度,同时,资产注入预期提升,将有效提高上市公司的整体估值。

顺荣股份配资2019年年报显示,正商实业总负债482亿,资产负债率录得92.81%;借贷总额由2018年的257.5亿元涨至约286.8亿元,其中,短期债项录得144.51亿元、同比增长295%,长期债项录得132.82亿元,同比增长51.92%。具体到即期债务,其一年内到期的银行及其他借贷为69.6亿元,较2018年的36.6亿元同比翻了近一倍;年末现金及现金等价物结余32亿元,明显无法覆盖年内到期债务。

140亿拿地“补短板”

与同规模的房企相比,正商实业约954万平方米的土地储备相对处于行业弱势。据公开资料显示,截至2019年年底,同等规模的首创置业、大悦城控股的土储面积分别为1661万平方米、1300万平方米;甚至以排名靠后的德信中国为例,其土储面积也达到1342平方米,如此看来,正商地产的土地储备明显不足。

顺荣股份配资数据显示,2017年,正商实业由公开市场所获取的土地高达14宗;2018年,正商实业全年通过收购、招拍挂等方式获得51宗地块。2019年正商实业以38亿元收购了10宗土地,新增土地面积约46万平方米,总建面113万平方米,目前在该企业的土储中,73%位于郑州,少量则分布于武汉、北京。

顺荣股份配资2019年明显感到土储不足的正商实业,在业绩发布会上表示:“2020年公司计划投入140亿元拿地,50%-60%用于旧改,另外一部分用于招拍挂。在区域布局上,重点仍在郑州及周边城市,并加大在一线和强二线城市布局住宅开发。”同时,在旧改方面,正商集团资本证券部总经理张勇表示:“因正商集团支持,更倾向于与政府合作拿地。”

顺荣股份配资实际上,截至2020年5月27日,正商实业的拿地金额合计不到9亿元,而在旧改方面,目前仍无动作。据公开资料显示,2月21日,正商实业3.51亿收购河南新密两宗宅地,总占地面积7.9万平米;4月23日下午,正商实业以0.96亿元竞得河南信阳淮滨县一宗土地,总占地面积约5.38万平方米。

针对今年旧改预投超70亿元的策略,严跃进向《投资者网》表示:“类似旧改拿地往往是地段相对优的区域,往往后续后劲比较强,所以企业会考虑类似拿地。而传统招拍挂拿地本身面临更多的竞争,所以这也是部分企业所担心的内容。若是可以通过旧改拿地,那么有助于补充更丰富的土地储备及企业后续业务的推进。尤其是正商这几年持续性做规模,所以类似拿地多元化符合其战略思路。”

“由于招拍挂市场拿地竞争激烈,近年来,大型房企纷纷转向旧改这块‘香饽饽’。但旧改虽然利润高,却对开发商资金、运营能力及周期性长考验极大,因此,债务较高的正商实业能否从旧改中获得土储及高利润,未来还有待时间的考证。”上述地产领域业内人士认为。(思维财经出品)


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